Ο νέος νόμος των αυθαιρέτων (Ν. 4495/2017)

Ο νέος νόμος των αυθαιρέτων (Ν. 4495/2017) με τίτλο «Έλεγχος και προστασία του Δομημένου Περιβάλλοντος και άλλες διατάξεις» (ΦΕΚ 167Α/03-11-2017) δίνει μεγαλύτερα κίνητρα για την τακτοποίηση αυθαίρετων.

Α. Πολεοδομικές παραβάσεις
Ο νέος νόμος περιλαμβάνει έναν κατάλογο με κατηγορίες πολεοδομικών παραβάσεων όπως ορίζονται στο άρθρο 81 που νομιμοποιούνται μόνο με την καταβολή παραβόλου 250 ευρώ.

Στο νέο νόμο περιλαμβάνονται μια σειρά από εκπτώσεις επί του ενιαίου ειδικού προστίμου

Ο υπολογισμός του προστίμου γίνεται με βάση το εμβαδόν της αυθαίρετης κατασκευής ή χρήσης επί την τιμή ζώνης στην περιοχή του ακινήτου, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών, επί τον συντελεστή 15% και επί τους συντελεστές των ιδιαιτερων χαρκτηριστικών του ακινήτου

Β. Μειωμένα παράβολα υπαγωγής στο νέο νόμο:

• 250 ευρώ για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση έως 100 τ.μ.
• 500 ευρώ για 100-500 τ.μ.
• 1.000 ευρώ για 500-2.000 τ.μ.
• 4.000 ευρώ για 2.000-5.000 τ.μ.
• 10.000 ευρώ για αυθαίρετα άνω των 5.000 τ.μ.

Γ. Οι εκπτώσεις που αφορούν την παλαιότητα είναι οι παρακάτω:

1) μεταξύ 1.12.1955 έως 9.6.1975:
Τα αυθαίρετα αυτής της κατηγορία νομιμοποιούνται με την καταβολή παραβόλου 250 ευρώ, χωρίς την πληρωμή προστίμου.

2) μεταξύ 9.6.1975 και 31.12.1982:
Τα αυθαίρετα αυτής της κατηγορία νομιμοποιούνται με την πληρωμή παραβόλου και του 15% του προστίμου που υπολογίζεται.

3) μεταξύ 1.1.1983 και 31.12.1992:
Σε αυτή τη χρονολογική κατηγορία η νομιμοποίηση γίνεται με την πληρωμή παραβόλου και του 60% του προστίμου που υπολογίζεται.

4) μεταξύ 1.1.1993 και 28.7.2011:
Τα αυθαίρετα αυτής της κατηγορία νομιμοποιούνται με την πληρωμή παραβόλου και του 100% του προστίμου που υπολογίζεται.

Δ. Εκπτώσεις με επιλογή του τρόπου αποπληρωμής του προστίμου:

Ο ιδιοκτήτης έχει τη δυνατότητα να επιλέξει μεταξύ των εξής:

• Εφάπαξ αποπληρωμή: εξασφαλίζει έκπτωση 20%, εφόσον γίνει εντός ενός μήνα
• Άμεση καταβολή του 30% και του υπολοίπου 70% με δόσεις: εξασφαλίζει έκπτωση 10%, εφόσον
γίνει εντός ενός μήνα
• Καταβολή του προστίμου σε έως 100 μηνιαίες δόσεις.

Ε. Εκπτώσεις που αφορούν την ημερομηνία υπαγωγής στο νόμο:

1. Περίπτωση: Ο ιδιοκτήτης δικαιούται επιπλέον έκπτωση 20% αν ξεκινήσει τη διαδικασία μέσα στο α’ εξάμηνο (έως τις 8.4.2018) *** ΠΗΡΕ ΠΑΡΑΤΑΣΗ ΓΙΑ ΕΞΙ ΜΗΝΕΣ ΜΕΧΡΙ 8.10.2018               και
2. Περίπτωση: Ο ιδιοκτήτης δικαιούται επιπλέον έκπτωση 10% αν ξεκινήσει τη διαδικασία στο β’ εξάμηνο (από 9.4.2018 έως 8.10.2018).

ΣΤ. Εκπτώσεις που δικαιούνται ευάλωτες κοινωνικές ομάδες:

• Τα ΑμεΑ καταβάλλουν το 15 – 20% του προστίμου
• Οι παλιννοστούντες ομογενείς καταβάλλουν 20% του προστίμου
• Οι πολύτεκνοι καταβάλλουν το 20% – 50%.
• Οι τρίτεκνοι με ατομικό εισόδημα έως 25.000 ευρώ ή οικογενειακό εισόδημα έως 40.000 ευρώ καταβάλλουν το 30% του
προστίμου
• Οι μακροχρόνια άνεργοι καταβάλλουν το 30% του προστίμου.

Ζ. Εκπτωση για έργα σεισμικής θωράκισης

Το ενιαίο ειδικό πρόστιμο μειώνεται κατά το κόστος των ενισχύσεων σύμφωνα με τη στατική μελέτη και έως:
α) εξήντα τοις εκατό (60%) σε περιοχές σεισμικής επικινδυνότητας 3,
β) πενήντα τοις εκατό (50%) σε περιοχές σεισμικής επικινδυνότητας 2,
γ) τριάντα τοις εκατό (30%) σε περιοχές σεισμικής επικινδυνότητας 1.

Η. Έκπτωση για έργα ενεργειακής αναβάθμισης

Το ενιαίο ειδικό πρόστιμο μειώνεται κατά το κόστος εργασιών ενεργειακής αναβάθμισης με βάση μελέτη αρμόδιου μηχανικού και έως:
α) πενήντα τοις εκατό (50%) για υπερβάσεις έως 250 τ.μ. σε οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες με χρήση κατοι κίας και έως 500 τ.μ. σε οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες με άλλες χρήσεις πλην κατοικίας,
β) τριάντα τοις εκατό (30%) για υπερβάσεις άνω των ανωτέρω αναφερομένων.

Θ. Έκπτωση υπόγειων χώρων

Οι υπόγειοι χώροι προσμετρώνται με συντελεστή 0,50

Ι. Έκπτωση με ταυτόχρονη υποβολή της μελέτης στατικής επάρκειας του αυθαιρέτου

Επιπλέον έκπτωση 10% δίνεται με ταυτόχρονη υποβολή της μελέτης στατικής επάρκειας του κτιρίου με την δήλωση υπαγωγής.

Σε περίπτωση υπέρβασης των πολεοδομικών μεγεθών δόμησης και κάλυψης κατά 40% και του ύψους κατά 20%, γίνεται τακτοποίηση για 30 έτη και η οριστική νομιμοποίηση μπορεί να γίνει εφόσον γίνει αγορά συντελεστή δόμησης, όταν ετοιμαστεί το σχετικό ηλεκτρονικό σύστημα.

Τα αυθαίρετα που έχουν ξεκινήσει τη διαδικασία υπαγωγής και δεν την έχουν ολοκληρώσει μπορούν να υπαχθούν στον νέο νόμο. Η οφειλή επανυπολογίζεται και συμψηφίζεται με τα ποσά που έχουν ήδη καταβληθεί.

Ειδικά για τη ρύθμιση του 2010 για τους ημιϋπαίθριους χώρους (ν. 3843/10), το υπόλοιπο πρέπει να καταβληθεί εφάπαξ ως παράβολο υπέρ του Πράσινου Ταμείου.

Η τακτοποίηση είναι υποχρεωτική για την ενοικίαση, μεταβίβαση, πώληση, γονική παροχή κλπ.

Το πρόστιμο αυξάνεται στις παρακάτω περιπτώσεις:

1. Περίπτωση: κατά 10%, αν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση υπαχθεί στις διατάξεις του παρόντος από τις 9.10.2018 έως τις
8.2.2019
2. Περίπτωση: κατά 20%, αν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση υπαχθεί στις διατάξεις του παρόντος από τις 9.2.2019
3. Περίπτωση: κατά 10%, αν η αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση ευρίσκεται σε περιοχές προστασίας για τις οποίες έχουν
εκδοθεί και ισχύει Π.Δ. καθορισμού όρων δόμησης.